Châteaubriant : quand la pauvreté côtoie les Pyramides d’Argent

Châteaubriant : quand la pauvreté côtoie les Pyramides d’Argent. Une opération immobilière primée dans la commune la plus pauvre de Loire-Atlantique soulève des questions sur la pertinence économique des programmes neufs en centre-ville.

Un prix dans une ville en difficulté

Le 2 octobre 2025, le projet « Les Terrasses » de Châteaubriant a reçu une Pyramide d’Argent de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dans la catégorie « Territoires et Cœurs de Ville ». Porté par le promoteur Lamotte, ce programme comprend une résidence services seniors, un immeuble d’habitat collectif, une villa et des locaux commerciaux, situés face au château et près de la gare.

Le communiqué de presse célèbre une « vision engagée : revitaliser durablement les centres-villes » et met en avant la « grande mixité fonctionnelle » du projet. François Legros, directeur de Lamotte dans les Pays de la Loire, y voit « un véritable trait d’union entre générations, usages et espaces publics ».

Pourtant, ce discours optimiste contraste singulièrement avec la réalité socio-économique de Châteaubriant.

La commune la plus pauvre du département

Châteaubriant, sous-préfecture de 12 000 habitants du nord de la Loire-Atlantique, détient un triste record : avec un taux de pauvreté oscillant entre 18 % et 19% selon les années et les sources, elle est systématiquement la commune la plus pauvre du département parmi celles de plus de 2 000 habitants.

En 2019, près d’une personne sur cinq vivait sous le seuil de pauvreté (940 euros par mois), soit environ 2 181 adultes. À titre de comparaison, le taux de pauvreté moyen de la Loire-Atlantique se situe autour de 10%.

La ville connaît également une population en déclin. Après avoir culminé à 14 300 habitants entre 1968 et 1982, la population a chuté jusqu’en 1999 et stagne depuis autour de 12 000 habitants.

Un taux de chômage structurellement élevé avec seulement 42,1% de la population imposable (contre 56% en moyenne départementale). Une concentration de la pauvreté dans le centre-ville et les quartiers de Renac, Béré, Choisel et Borderie.

Un paradoxe immobilier

Dans ce contexte, la construction de nouveaux logements neufs interroge.

Châteaubriant affiche en effet :

Un taux de vacance préoccupant : 11% de logements vacants (702 logements), soit presque le double de la moyenne départementale (5,8%, deuxième taux le plus bas de France). En 2015, ce chiffre s’établissait déjà à 643 logements vacants.

Une désertification commerciale : contrairement au discours marketing vantant « tous les commerces à proximité », le centre-ville souffre d’une disparition progressive de ses commerces. En 2023, il était devenu impossible de trouver un pantalon homme ou du matériel de petit bricolage en centre-ville. Les habitants doivent se déplacer en zone commerciale périphérique pour leurs achats courants.

On se souvient de ce couple qui tenait, rue Pasteur, la seule boucherie traditionnelle de Châteaubriant à 200 mètres de cette future résidence. De gros travailleurs pour ce commerce de bouche en centre-ville de . Suite aux difficultés rencontrées pour une mise aux normes du labo et du groupe froid, la boutique ferma en septembre 2023, laissant un mot sur la porte vitrée :  « C’est avec beaucoup de regrets que nous vous annonçons la fermeture définitive de votre magasin. Nous ne remercions pas la municipalité de Châteaubriant qui ne nous a pas aidés. »

Une artificialisation continue : malgré la stagnation démographique et la hausse des logements vacants, la construction de logements neufs et l’artificialisation des sols se poursuivent. La Mission Régionale d’Autorité environnementale (MRAe) a d’ailleurs critiqué en 2021 le projet de révision du Plan Local d’Urbanisme de Châteaubriant, pointant le décalage entre cette artificialisation et les besoins réels du territoire.

Un système d’auto-célébration

Le concours des Pyramides soulève également des questions. Créé en 2004 par la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, il est exclusivement réservé aux adhérents de la FPI. Autrement dit, la Fédération organise un concours destiné à récompenser… ses propres membres.

Si le concours vise officiellement à valoriser « la qualité d’usage, la performance environnementale, l’innovation architecturale et l’ancrage territorial », il reste un système fermé d’auto-promotion professionnelle. Les critères d’attribution peuvent privilégier la qualité architecturale et formelle plutôt que la pertinence économique et sociale des projets.

Dans le cas de Châteaubriant, on peut légitimement s’interroger : un projet est-il réellement « exemplaire » s’il construit du neuf dans une commune où les logements existants ne trouvent pas preneurs, la pauvreté touche un habitant sur cinq, le commerce de proximité a quasiment disparu, la population décline

Un conflit d’intérêts potentiel

La situation est d’autant plus sensible qu’Alain Hunault, maire de Châteaubriant depuis 2001, 2008 et réélu en 2014 et 2020, est également notaire en exercice. Il dirige la SELARL Alain Hunault, office notarial situé rue Joseph Hervouet à Châteaubriant.

Cette double casquette soulève un conflit d’intérêts structurel :

En tant que maire, il délivre les permis de construire et oriente l’urbanisme local. En tant que notaire, il peut instrumenter des ventes immobilières et toucher des honoraires sur les transactions.

Dans une commune où le seuil de pauvreté est fixé à 12 210 € annuels et où 19% de la population vit en dessous, ces revenus représentent près de cinq fois le seuil de pauvreté.

Ce cas de Châteaubriant soulève plusieurs interrogations de fond :

Sur la pertinence du projet : Pourquoi construire du neuf à 238 000 € l’appartement quand 11% des logements existants sont vacants et que la population ne cesse de décliner ?

Sur les critères du prix : Une Pyramide d’Argent doit-elle récompenser l’adéquation aux besoins réels du territoire ou simplement la qualité architecturale formelle ?

Sur la gouvernance : Comment s’assurer que l’intérêt général prime sur les intérêts particuliers quand le maire qui délivre les permis de construire est également notaire ?

Sur la commercialisation : Où en est réellement la vente des logements du programme « Les Terrasses » ? Les précédents programmes de Lamotte à Châteaubriant ont-ils rencontré des difficultés de commercialisation ?

Sur l’aménagement du territoire : Dans un contexte de fort taux de vacance et de désertification, ne faudrait-il pas privilégier la réhabilitation de l’existant plutôt que la construction de neuf en lisière de ville ?

Une situation révélatrice

Au-delà du cas particulier de Châteaubriant, cette situation illustre un phénomène plus large : le décalage entre le discours marketing de « revitalisation des centres-villes » et la réalité des territoires en difficulté.

Quand les commerces ont disparu au profit des zones commerciales périphériques, quand la population décline et que les logements restent vides, l’argument de la « proximité des services » perd de sa substance. La question devient alors : pour qui construit-on ces logements neufs ? Répondent-ils vraiment aux besoins et aux capacités financières des habitants locaux ?

Dans une ville où près d’un habitant sur cinq vit sous le seuil de pauvreté, où 58% de la population ne paie pas d’impôt sur le revenu, et où les revenus médians sont significativement inférieurs à ceux du reste du département, un programme immobilier neuf à prix standard peut-il véritablement constituer une réponse adaptée ?

La « revitalisation durable des centres-villes » ne devrait-elle pas d’abord passer par une analyse rigoureuse des besoins réels, une réhabilitation de l’existant, et un soutien à l’activité économique locale ?

Ces questions méritent un débat citoyen et médiatique sur la gouvernance urbaine et l’attribution des permis de construire dans les territoires en difficulté. Car au-delà des Pyramides et des communiqués de presse, c’est l’avenir de Châteaubriant et de ses habitants qui est en jeu.

Sources : Insee, Actu44, Ouest-France, Mission Régionale d’Autorité environnementale des Pays de la Loire, Fédération des Promoteurs Immobiliers de France.

*238 000 € pour un appartement 3 pièces de 62.96 m², auxquels il faut adjoindre les frais de notaire. Exemple donné sur le site de Lamotte.