L’opération immobilière controversée du Cinématographe : un investissement de 7,7 millions d’euros sous le feu des critiques.
En 2026, le Cinématographe quittera la rue des Carmélites pour arriver Allée des Tanneurs, sur le cours des 50 otages, à Nantes.
La Cour Régionale des Comptes épingle Nantes Métropole Habitat pour un projet immobilier atypique aux coûts démesurés
Dans son rapport d’observations définitives sur Nantes Métropole Habitat (NMH), publié en décembre 2025, la Chambre régionale des comptes des Pays de la Loire épingle une opération immobilière particulièrement coûteuse : l’acquisition et l’aménagement du local destiné au cinéma associatif « Le Cinématographe » sur le Cours des 50 Otages à Nantes.
Un montage complexe pour un coût total de 7,7 millions d’euros
En 2019, un promoteur immobilier conçoit un programme proposant des logements privés et prévoyant la réimplantation du cinéma associatif. Le schéma retenu est le suivant :
►NMH achète les locaux pour 6,9 M€.
►La Ville de Nantes les loue à NMH contre une redevance annuelle de 268 777 €.
►L’association « Le Cinématographe » dispose gratuitement du local.
Le coût total de l’opération pour NMH s’élève à 7,7 M€, incluant l’achat, les frais de notaire, les frais internes et les intérêts. Avec la redevance perçue, il faudra 29 ans à l’office pour récupérer son investissement initial.
Des coûts hors normes comparés aux standards nationaux
38 400 € le fauteuil pour du cinéma d’Art et d’Essai
L’analyse comparative de la Cour des comptes révèle des chiffres préoccupants. Le coût total prévisionnel du cinéma atteint 8,7 M€ HT pour 276 fauteuils et 1 274 m², soit :
38 400 € par fauteuil contre une fourchette de 5 075 à 7 662 € pour les autres cinémas construits en France.
6 800 € par m² contre une fourchette de 1 529 à 2 634 € dans les projets similaires.
Ces coûts représentent 2,6 fois le prix au m² et 4,1 fois le prix au fauteuil des standards de construction de cinéma analysés par l’Agence pour le développement du cinéma en région entre 2020 et 2023. Aucun autre projet recensé n’atteint même le tiers du coût du Cinématographe.
Une mission secondaire pour l’office
La Cour des comptes souligne que cette opération n’est pas liée à une mission principale de NMH. L’article L.421-1 du code de la construction et de l’habitation autorise certes les offices publics d’habitat à « construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial », mais cette opération n’est pas liée à une opération conjointe d’habitat (les appartements au-dessus sont vendus sur le marché libre). Elle consomme une part significative de la capacité d’emprunt de l’office (6,9 M€). Elle Engage des frais importants (1 M€). Cela relève davantage d’un intérêt de la Ville de Nantes que de l’office.
La chambre note que NMH a acquis d’autres locaux d’activité depuis 2019, mais pour des coûts au m² nettement moindres, renforçant le caractère exceptionnel et disproportionné de cette opération.
La chronologie de l’opération soulève des interrogations :
4 avril 2019 : L’adjoint à l’urbanisme de Nantes signe le permis de construire.
22 janvier 2020 : Le bureau du CA de NMH s’engage à acheter l’immeuble.
27 janvier 2020 : NMH signe la promesse de vente.
26 avril 2020 : Le permis de construire est transféré à un autre promoteur, signature effectuée par l’adjoint à l’urbanisme.
18 septembre 2020 : Cet adjoint devient président de NMH.
29 avril 2021, 15 février 2022, 23 septembre 2024 : L’adjoint à l’urbanisme, désormais président de NMH, signe les décisions modificatives du permis de construire.
La Cour des comptes considère que dès lors que NMH signe la promesse d’achat en janvier 2020, l’office doit être considéré comme un des principaux bénéficiaires effectifs de l’opération. La signature d’actes d’urbanisme postérieurement à cette promesse d’achat par l’adjoint à l’urbanisme, devenu président de NMH, pose problème au regard de la prévention des conflits d’intérêts.
L’article 2 de la loi du 11 octobre 2013 relative à la transparence de la vie publique retient la notion large d' »interférence » et ne distingue pas entre intérêt direct ou indirect. Pour éviter tout risque, l’adjoint à l’urbanisme aurait dû s’abstenir de signer ces décisions.
Une absence d’étude comparative
La Cour déplore l’absence d’étude financière comparative préalable. Un portage direct de l’opération par la Ville de Nantes ou par sa société d’aménagement aurait pu être plus pertinent, l’intérêt de NMH dans l’opération paraissant moindre que celui de la ville.
Une information du conseil d’administration tardive
Le prix d’achat en VEFA a été augmenté de 6,4 % en mars 2024 (de 6,25 M€ HT à 6,65 M€), dépassant le seuil conditionnel prévu dans la promesse de vente (+2%). Cette hausse a conduit NMH à augmenter la redevance que la Ville de Nantes lui paiera annuellement de 12%.
Les recommandations de la Cour des comptes
Face à ces constats, la chambre formule deux recommandations spécifiques :
Recommandation n° 1 : Réaliser plus systématiquement des études financières comparatives sur les projets immobiliers, notamment pour les locaux d’activité, mission secondaire de l’office, et les communiquer au conseil d’administration en amont de sa décision.
Recommandation n° 2 : Veiller à la prévention des conflits d’intérêts dans les opérations immobilières de l’office en évitant toute interférence avec les décisions d’urbanisme concernant ces projets.
Un contexte financier tendu
Cette opération intervient dans un contexte où NMH fait face à des défis financiers importants :
►Le résultat net comptable de l’office a baissé de 89% entre 2019 et 2024.
►L’autofinancement net HLM s’est dégradé, passant de 9,1% à 5,5% entre 2019 et 2023.
►La relance de la construction de logements pèse sur les finances dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
La Cour des comptes estime que « l’office gagnerait à rationaliser l’engagement de ses moyens financiers sur une mission secondaire comme celle des locaux d’activité », soulignant que les 7,7 M€ investis dans le Cinématographe auraient pu être mieux utilisés pour la mission première de l’office : le logement social.
Un bailleur pas vraiment social
L’opération du Cinématographe apparaît comme un cas d’école des risques liés au mélange des genres entre intérêts municipaux et gestion d’un office public de l’habitat. Avec un coût au m² près de trois fois supérieur aux standards nationaux et un montage juridico-financier complexe impliquant des acteurs aux casquettes multiples, cette opération pose la question de la bonne utilisation des ressources publiques dans un contexte de forte demande de logements sociaux à Nantes Métropole, où plus de 38 000 demandes sont en attente pour 76 000 logements sociaux disponibles.
La réponse de NMH et de Nantes Métropole aux observations de la Cour sera déterminante pour comprendre les justifications qui ont présidé à ce choix d’investissement et les leçons qui en seront tirées pour l’avenir.
Visuel de Une © Six Ares.